Прессовать будут всех, кроме государственных

Введение нового налога коснется каждого, у кого есть жилая недвижимость. Именно она выступает объектом налогообложения. Вместе с тем Кодекс предусматривает ряд ограничений – не будут платить налог с жилья, которое находится в собственности государства или территориальной общины, также не облагается налогом жилье, расположенное в зонах отчуждения или выселения. Детские дома семейного типа, дачные или садовые домики, общежития и дома многодетных семей также попали в исключение.

Однако именно с разделом исключений эксперты как раз и не согласны. В Главном юридическом управлении аппарата Верховной Рады, например, при рассмотрении Налогового кодекса отметили: норма по поводу исключения из налогообложения государственного жилья нарушает Конституцию, согласно которой все субъекты права собственности равны перед законом. Кроме того, одним из основных принципов налогового законодательства является равенство всех плательщиков перед законом.

С практической стороны здесь также не все гладко. Кодекс предусматривает, что, если у человека не больше одного дачного домика, то за него можно не платить налог. И здесь встает вопрос оценки. "Нужно будет смотреть, что именно построено. Одно дело, когда речь идет о квартире, и другое дело – о дачных постройках. Ведь коттедж может быть оформлен как садовый домик. Многие страны сталкиваются с такой проблемой" - отмечает эксперт Международного центра перспективных исследований Максим Борода.

В Греции, например, по словам эксперта, эту проблему решали довольно жестко. На фоне борьбы с дефицитом бюджета, с которым страна столкнулась в середине этого года, власти ужесточили контроль над сбором налога на недвижимость. Дошло до того, что полиция с помощью вертолетов проверяла у кого какие дома. Как в Украине будет снят этот вопрос – непонятно.

Пробные нормативы

Кодекс предусматривает определенные поблажки для собственников жилья. Квартира площадью до 120 квадратных метров и жилые дома до 250 квадратов налогом облагаться не будут. Но если метраж квартиры, допустим, 125 квадратных метров, то за пять квадратов нужно будет заплатить.

Ставка налога устанавливается местными органами власти в зависимости от площади - для квартиры до 240 квадратов и для дома до 500 кв.м. ставка не должна превышать 1% от размера минимальной зарплаты. Для более крупной недвижимости ставка составит 2,7%. "Однако принимая во внимание размер минимальной заработной платы, действующий на сегодняшний день, а это 922 гривны, можно понять, что налог составит не такую уж внушительную сумму - 1% - целых 9 гривен", - акцентирует Тимур Бондарев, старший партнер адвокатского объединения Arzinger.

Эксперт также отмечает, что органы местного самоуправления будут иметь право полностью или частично освобождать от уплаты налога за пристройки к жилым домам, которые используются для содержания домашних птиц и животных, а также для хранения хозяйственного инвентаря. Кроме того, вне налогообложения могут оказаться гаражи, подвальные помещения, ветхие дома и чердаки. А олигарху оформить трехэтажный замок, как "ветхий домик" сегодня не так уж и сложно, при нынешнем-то уровне коррупции. И скорее всего, они так и будут делать, уверены специалисты.

По словам Тимура Бондарева, основное решение относительно размера налога будет приниматься именно на локальном уровне. "В связи с этим следует ожидать, что органы местного самоуправления, особенно в небольших населенных пунктах, будут идти навстречу населению, проживающему на соответствующей территории, в части размера ставок, а также освобождения от налогообложения соответствующей "непрофильной" недвижимости", - считает эксперт.

С ним согласны и специалисты Главного научно-экспертного управления аппарата Верховной Рады. В своих замечаниях к Налоговому кодексу они подчеркнули, что предоставление такого права местным органам власти может привести к необъективному и несправедливому установлению ставки налога.

С другой стороны, согласно европейской практике налог на недвижимость подлежит направлению в местные бюджеты, и в большинстве случаев именно органы местного самоуправления определяют ставку. Для того чтобы избежать в данном случае злоупотреблений, необходимо более четко прописать методику взимания налога, говорят эксперты.

Считать налог по метражу несправедливо

Особенностью украинского налога на недвижимость стало то, что в его расчете не играет никакой роли стоимость жилья. Так что за квартиру в элитном доме ее собственник будет платить столько же, сколько и хозяин обычного жилья.

Как отмечает партнер юридической фирмы "Саенко Харенко" Сергей Игнатовский, это неправильно, поскольку у этих собственников различны способности и возможности платить налог. "Одна из функций налогообложения - установление некой социальной справедливости. И в этом аспекте, на мой взгляд, налоговый кодекс ни коим образом не придерживается принципа социальной справедливости", - подчеркивает эксперт.

А экс-глава Госкомпредпринимательства Александра Кужель напоминает, что учитывать стоимость жилья при определении ставки налога является мировой практикой. "В России правильно подошли к внедрению этого налога. У нас же все на ходу, безграмотно".

Между прочим, россияне рассчитывают ввести налог на недвижимость не ранее 2013-го года, то есть даже на год позже, чем у нас. И, несмотря на это, они уже сейчас готовятся к новшеству – профильные министерства согласовали методику оценки недвижимости, которую должны опробовать в нескольких регионах. После чего еще до введения налога чиновники проведут оценку недвижимости.

Что же касается европейских стран, там налог на недвижимость также зависит от рыночной стоимости объекта, а в некоторых случаях - от предполагаемой суммы годовой арендной платы. По информации Валентина Гвоздия, адвоката, управляющего партнера юридической фирмы "Гвоздий и Оберкович", в Великобритании, например, рыночная стоимость определяется один раз в десять лет.

"Во Франции есть три различных налога на недвижимость - на жилье, налог на имущество (застроенные участки) и налог на имущество (незастроенные участки). Налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека. Если собственник дома в нем живет, он платит два налога, если нет – только один. В Германии налог налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения - коммерческое пользование или нет. Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке, которая умножается на местный коэффициент. В Нидерландах налог на недвижимость взимается ежегодно, и состоит из двух частей, налагаемых на собственников недвижимости и на пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, это лицо уплачивает обе части налога", - говорит эксперт.

Большинство экспертов склоняется к тому, что предусмотренный Налоговым Кодексом налог будет своего рода тестом. И со временем власти внесут ряд изменений в порядок его начисления и уплаты.

Налоговики сделают мечты былью

Однако самое интересное то, что налог на недвижимость как раз и планируется собирать без единого кадастра и без реестра недвижимости. Налоговая будет опираться исключительно на те данные, которые им ежеквартально обязаны будут подавать бюро технической инвентаризации и ЖЭКи.

Сергей Игнатовский обращает внимание на определенные риски. По его словам, информация из БТИ является конфиденциальной. Получить ее очень сложно. А согласно новым правилам эти данные будут направляться в орган, который не обязан их хранить как конфиденциальные.

Помимо этого, в сфере недвижимости Налоговый кодекс фактически делает из нотариусов и риелторов налоговых агентов, поскольку те будут обязаны информировать налоговые органы обо всех сделках. "Нотариус выступает важным субъектом экономической жизнедеятельности и реализации прав граждан, он не должен никоим образом заменять фискальный орган и сотрудничать с ним в интересах государства. Он действует согласно предписаниям закона о нотариате. Он не является органом государственной власти и не должен отчитываться", - заключает эксперт.

Спекулянты угомонятся?

В целом эксперты единогласно согласились с тем, что такой налог должен быть в Украине. По словам Алексея Молдована, заведующего сектором денежно-финансовой стратегии Национального института стратегических исследований, недвижимость выступает ярким показателем уровня доходов плательщиков налогов. На сегодняшний день существует множество схем уклонения от уплаты налогов, которой пользуются и депутаты, и чиновники, и бизнесмены. Они могут декларировать минимальный доход, а недвижимость четко идентифицирует доход реальный.

"Это перспективный инструмент, если правительство разработает конкретный механизм администрирования этого налога, чтобы фискальная нагрузка легла на тех, кто имеет дома в Конче-Заспе. Это также станет еще одним инструментом наполнения местных бюджетов", - уверен эксперт.

Валентин Гвоздий настроен скептически и считает, что в нынешнем виде налог не сможет стать существенным источником пополнения местных бюджетов. "Объектом налогообложения является только жилая недвижимость, при этом коммерческая недвижимость не включена в объект налогообложения. Кроме этого, большинство граждан Украины зарегистрированы в принадлежащих им объектах жилой недвижимости, площадь которых является меньшей от налогооблагаемой площади".

В тоже время позитивным является тот факт, что налог на недвижимость уже получил более-менее четкое очертание и конкретную дату введения. Тех, кто имеет несколько квартир, кто приобретает жилье с целью перепродажи, это заставит задуматься – а стоит ли дальше держать недвижимость, выжидая, когда цены вновь пойдут стремительно вверх. Тимур Бондарев не исключает, что налог охладит пыл спекулянтов и заставит их быстрее избавляться от своих объектов. В результате цены на недвижимость теоретически могут несколько снизиться.

"На данном этапе развития сектора недвижимости в Украине, я могу расценивать данное обстоятельство как позитивное, при условии, что размер налога будет установлен на адекватном уровне, равно как и будет введена четкая дифференциация размера налога, в зависимости от назначения объекта недвижимости, а также с принятием в учет статуса собственника недвижимости: является ли данная недвижимость его основным местом проживания либо объектом инвестирования (спекуляции)", - подчеркивает эксперт.

Очевидно у такого важного инструмента, как налог на недвижимость есть множество задач, которые он призван решать: пополнение местных бюджетов, установление социальной справедливости, сдерживание спекулятивного накручивания цен и т.д. Однако именно миллион лазеек, которыми в настоящее время пользуются собственники шикарных апартаментов, Налоговым кодексом не закрыты, что еще раз подчеркивает непрофессионализм его разработчиков.

Кроме того, хотелось бы, чтоб в запале своей яростной (и пока бестолковой) борьбы со спекулянтами чиновники не зацепили ненароком еще и обычных граждан, которые едва поспевают уплачивать постоянно растущие тарифы на жилищно-коммунальные услуги, не говоря уже о каких-то дополнительных платежах.

finzah.com.ua